近年来，关于小产权房的问题，一直是一个热点。不论是媒体还是业界，以及普通利益相关的民众，都对此有深刻的关心。因为，小产权房是牵涉到很多人的很多利益的。然而，近日，深圳在小产权房方面，却有了“试水”之作。甚至有媒体认为是“破冰”之举。

据新浪房产的消息，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。因此，一些售楼人员正打着“深圳小产权房将拿全国首个准生证”的旗号来推销小产权房。

笔者看到这个消息，认为，小产权房的“深圳模式”应该全面看待。在这里，笔者权且把这种模式看为“深圳模式”吧。一个事实是，小产权房由于没有“准生证”，在法律的框架内不予认可，一直在疯生疯长，已逐渐演变成巨型畸形“过期产”。现在，在改革方面勇于领先新潮的深圳，率先以法律法规的形式，主动为小产权房办“准生证”，这无疑给没有名份的小产权房带来“活”的生机。

有论者认为，小产权房一直以来没有合法的身份，是不合时宜的。给小产权以合法的身份，可以平抑居高不下的房价。虽然小产权房属于没有“户口”的“黑孩子”，但是多数公众尤其是收入相对较低的弱势群体，大都对此趋之若鹜，竞相购置。其背后的原因是，小产权房因没有向国家缴纳土地出让金、市政费用和其他多如牛毛的税租费，其价格一般只有同样地理位置商品房价格的40%至60%。倘若小产权房合法后，不仅可能大大缓解低收入者的购房压力，而且也可以平抑房价。

我们知道，一直以来，我国的户籍制度是二元化得制度。过去，在很大程度上，农村人会一直是农村人，而城市人却一直是城里人。城乡土地分割分治、二元化结构，使得我们的社会走上城乡一体化和城乡均衡发展的康庄大道，形成一个真正统一的中国土地市场和房地产市场。小产权房普遍存在，法不责众，是政府不能对小产权房采取强制措施的重要原因。那么多的人购买了小产权房，如果强行没收、拆除，众多购买者的利益能不管？凡是购买小产权房的，基本上是中低收入家庭，如果有钱，有几个人愿意跑到那么远的城市边缘购买贴着“不合法”的标签的小产权房？对于这些弱势群体，不能不考虑他们的生存需要。另外，小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的，因为有基层政府参与其中，处理起来也非常棘手。

然而，小产权房在事实上却是遭遇了不少“法律之困”的。我们可以在不少报端上看到，关于小产权房的法律纠纷。小产权房毕竟是不合法的，交易不受法律保护，万一交易中出现纠纷，法律处理时将显得很尴尬。学者在对“画家村案”的分析中，早就指出这一问题。艺术家李玉兰购买了“画家村”村民的房屋，但后来村民嫌当初交易价格低而要收回住房，最终，李玉兰的购买行为被判无效，但是李玉兰的赔偿要求也获得支持，获赔28万元。农民获得这个房子后，因为不能拿来交易，房子卖不出去，拿不出钱来赔偿购房者；购房者在拿到赔偿之前，可以不移交房子。这样，无论是当初的买房者还是卖房者，都无法兑现自己的利益。有论者认为小产权房合法化，可能会造成土地廉价使用、土地资源浪费的问题。这个担心其实是多余的。小产权房合法化时，必定会补交一些费用，深圳的“处理决定”，明确提出予以处罚和补收地价款。

补交多少费用，政府可以根据实际情况决定，既体现土地资源的价值，又能照顾购买者的利益，让他们接受。政府有关部门之所以反对小产权房，就是因为小产权房是在农村集体土地上建的，国家没有从中得到土地出让费。事实上，通过小产权房合法化，政府从中收取有关费用，是弥补国家土地使用损失的唯一办法。否则的话，小产权房就这么非法地存在和发展，国家禁不了，连土地收益也拿不到。

不论从哪个层面而言，小产权房的合法化的冲击难道真会有一些人认为的那么严重吗？小产权房合法化后，将对商品房造成很大的冲击。事实上，它对住房价格的影响不会有想象的那么大。小产权房之所以价格低，有两方面原因：一是土地价格便宜，二是处于非法状态，只有那些不惧风险的人才会买小产权房的“深圳模式”应该全面看待，从而影响了小产权房的销售，因而价格不可能高。如果小产权房合法，这两种状态都会结束。政府收取相关土地费用，会抬高房价；小产权房合法化后，买的人就会大量增加，需求增多，房价自然也会随之上涨。深圳市对于小产权房将要实施的政策，极具“破冰”意义。对于完全符合当地发展总体规划，也完全符合城乡规划法、建筑法和房地产管理法的小产权房，应予以确认并发放产权证。这种做法有别于过去一些地方“一刀切”式的否定态度，有助于最大限度保护已经购房者的合法权益，同时也有利于节约社会资源。

对于与当地城乡发展规划相悖的小产权房，应该坚决取缔，具体损失应由购买者与当地集体组织共同承担。对于符合城乡规划要求，但涉嫌违反房产管理法规和建筑法规的部分小产权房，应该区别对待并划定整改时间和条件。譬如：对于不符合建筑安全设施标准、环评及住宅小区配套设施等法定标准要求的，可以责令完善并进行达标验收。经验收后符合法律要求的，发放许可证件，经验收确实无法达到法定标准的，按照违法建筑处理。无论是直接符合法定标准而核发证件的小产权房，还是经整改后达标发证的小产权房，都应该以法定标准补足土地出让金并缴纳相关税费为前提，这也是防止某些开发商借开发小产权房而牟取到暴利的一个先决条件，也有助于社会公平。

由于小产权房没有“准生证”，按照现行法律法规，必须对其进行强制“拆违”。如果政府采取疏导的方式，给小产权产发放合法“生育证件”，不仅能让其早日摘掉“黑户”帽子，也利于舒缓社会矛盾，弥合社会各个阶层的断裂。小产权房属近年来住房体系中的一个新生事物,在身份上很类似于电信领域的“小灵通”。它也是畸形高房价下的产物。尽管小产权房一直以来“妾身未明”,却对住房体系及整个经济体制构成了潜在冲击,所以国家有关部委始终不肯给其“合法身份”。

外国学者在对多个第三世界国家的城市进行调查后发现,有多少道法律上的障碍,人们在资本不足的部门内就有多少种建造房屋的形式。很多土地的所有权模糊不清,房屋产权不能得到合法登记,有些住宅从出现第一天起就不受法律支配,有些因保持合法地位代价太高、太复杂而退到了法律制度之外。这些非法的房屋资产都属于“僵化的资本”,由于这些第三世界国家拥有庞大的僵化资本,所以这些国家不能变富。资本的创造是隐藏在西方国家错综复杂的正规所有权制度内的一个潜在过程,正规的所有权制度是资本的诞生地,这造就了西方发达国家。美国的历史可充分证明这一点。在19世纪中期的美国加州,在淘金热后,大约出现了800多个不同的所有权管辖区,各有各的记录系统和管理规定,直到19世纪末,美国政府才通过专门的法规把美国的资产加以规范化,使资产能够方便转化成资本。

在这个方面，我们可以看看美国是怎样做的。事实上,美国国会颁布了超过35个优先权法案和采矿法令,才渐渐把由几百万移民和不合法居民制订的各种非正规的所有权规定综合带入到同一套制度中,其结果是建立起了综合的所有权市场,为美国自那时起的爆发式经济增长提供了动力。在欧洲、在日本,也是各国政府将各种不合法的产权关系纳入法律内,才实现了经济发展的奇迹。然而，尽管社会各界、大多数公众包括网友，对深圳有望给小产权房发放“准生证”的做法，给予了赞同和肯定。

政府在给小产权房发放“准生证”的同时，更应做好“善后”工作，惟此，才能真正保证小产权房“落地生根”，开出幸福之花。所谓小产权房“善后”，具体讲，首先，小产权房合法化不能“一刀切”。对违法、违章建筑，比如恣意占用农村耕地的小产权项目，应坚决给予拆除；对于已颁发“准生证”的小产权房，要责令开发商和购房人，共同出资补交土地出让金和相关法定税费；对于小产权的普通住宅和别墅也应区别对待。别墅项目往往占用大量土地，绝对不允许开发商和个人在集体土地上建造别墅，而普通住房面向的普通百姓，相对商品房起到一定的补充作用，因此，在政策上给予必要的支持。

要跳出小产权房狭窄的视野，站在更宏观的视角，积极探索土地制度的改革模式，一视同仁地对待国有和集体土地，构建统一协调机制，实现国有与集体土地统一、互补的市场供应体系。政府不妨借鉴经济适用房回购的模式，通过制定一定的制度标准，对小产权房进行批量收购，并对村镇进行一定的财政补贴后，把小产权房归为国家拥有。这样既可以确保房产持有者的切身利益，也能够增加政府保障性住房来源多元化选择，从而实现多赢举局面。

因此，深圳市的“破冰”之举，目的是为了终结历史遗留的问题，尝试探索一条解决问题的有效办法。从这一点来说，无论深圳市最后工作的成效如何，都是值得肯定的，至少对其他地方解决此类问题提供了有益的借鉴。还有人认为，如果对于这些原本就“身份不明”的小产权房如果给予了其合法的“准生证”，那么法律的尊严又置于何地，公共行政又何以能保证其应有的公平？尤其是土地和规划执法将面临前所未有的挑战。尤其是在目前普遍存在的征地拆迁难、土地得不到有效保护的情况下，如果过于宽容的“免责”，就将带来违章建筑和无序开发的滥觞，甚至会变得不可收拾。

也就是说，如果深圳想真正尝试解决问题的办法，不妨多从法律方面多加考虑，而不能因为解决局部问题而牺牲了法律的尊严与神圣。考虑问题必须坚持科学合理、统筹兼顾，而不能想当然。诸多问题长期得不到解决，关键在于我们有不少地方没有从一开始就坚持法律的严肃性，缺乏有效的监管，让不少漠视法律的人变得强势起来，最终成为一个颇具影响力的利益博弈集团，影响着我们社会的公共管理。所以，解决任何问题都必须依法、公平、公正，不能造成“法不治众”、“法不治强”的尴尬。